排隊6年購買經適房的北京市民劉宇（化名），最近正在和一個新名詞打交道——“合作型保障房”。
這個詞來自《北京市城鎮基本住房保障條例(草案修改稿)》，是指符合保障條件的家庭和政府合作，由家庭承擔房屋建設費用，由政府提供建設用地，限定住房面積，并實行封閉運行管理，家庭退出時，由政府回購的住房。
今年2月6日，劉宇所在的石景山區政府網站上掛出了一處合作型保障房的意向摸底的通知。該合作型保障房是位于石景山區西部的南宮小區。該小區面向石景山區已取得經濟適用住房備案資格，且尚未配售的輪候家庭，預測家庭出資為5000元/平方米左右。作為經適房備案家庭，劉宇一家在前不久剛剛填完意愿單。
目前，北京有4個項目正作為合作型保障房的試點，分別位于豐臺區高立莊、通州土橋、石景山區南宮和五里坨。豐臺區的高立莊合作型保障房是最早開始意向摸底的項目，測算的家庭出資不高于6000元/平方米。
讓居民掏錢和政府一起建房子的計劃，究竟能不能行得通？這種保障房的吸引力究竟有多大？
房產證是購買者最大擔心
在填完意向單之后，3月5日，劉宇迫不及待地來到在建的南宮小區做了一番實地調研。
石景山南宮合作型保障房項目南宮小區位于隆恩寺路西側，由北京金石融景房地產開發有限公司負責開發建設，可提供房源898套。
該項目周圍坐落著西山峻景、興泰嘉園等社區，這里與地鐵蘋果園站相距約8公里，對于附近的交通路況，劉宇還比較滿意。
“我們買房很實際，就看性價比，位置、價格、質量和產權都是最關心的。”劉宇計算了一番，如果合作型保障房的使用年限按70年來算，30萬元的價格折算到每個月上，僅為300多元，確實稱得上物超所值。
價格雖然夠吸引人，但到樣板樓里勘察一番后，劉宇對兩居室的格局不那么滿意，他覺得兩居室的格局還沒有一居室的格局實用。
因為第一次聽到“合作型保障房”這個概念，劉宇也是花了一些時間去研究相關的政策，他表示，現在《草案修改稿》里提出的合作型保障房這個概念，只是做了一些基本規定，有些細節問題還沒有明確。
按照《草案修改稿》，北京市城鎮家庭，其成員在本市均無住房，且未在本市取得過福利性住房、經濟適用住房、限價商品住房、定向安置住房、棚戶區改造住房、自住商品住房等政策性住房的，可以申請合作型保障房；合作型保障房的單套建筑面積控制在60平方米以下；單人家庭申請合作型保障房的，申請人應當年滿30周歲；合作型保障房只能用于家庭自住，不得轉讓、贈與、出租、出借、擅自調換或者改變房屋居住用途；而家庭承擔的屋建設費用，包括房屋建設安裝費、配套建設費、代建費等，具體金額由區、縣價格部門會同住房保障行政管理部門確定；保障家庭退出或者取得其他住房的，應當向區、縣住房保障行政管理部門報告，由市和區、縣人民政府組織回購。回購價格根據保障家庭原支付金額，并考慮折舊和物價水平等因素確定等等。
劉宇首先擔心的就是到底能不能拿到房產證，如果按照不能轉讓、出租的規定，購房者應該無法拿到房產證，那如果沒有房產證，會有什么證件來替代？在目前的《草案修改稿》中沒有明確。
和劉宇一樣，在一個保障房論壇里，也有人覺得《草案修改稿》中應該對產權的問題做出明確規定，而另一方面，購房者所承擔的價格費用，其測算的依據是什么，也應該有具體詳細的說明。
中倫律師事務所創始合伙人張學兵說，他最大的擔心也是產權問題，“老百姓購買后得到什么樣的證書呢？叫房產證還是房屋使用權證，因為按現有的規定還找不到法律依據。”他表示，如果房子沒有房產證，恐怕大多數人會降低購買興趣。
除了房產證問題，劉宇同樣關注的是房子究竟能住多久。
“正常講，保障房申請是有門檻的，對于合作型保障房來說，以后是不是還會對家庭收入進行復查？我擔心隨著收入的提高，以后家庭的收入不符合保障房的要求了，到時候還能不能繼續住了？”劉宇發現，這些問題，《草案修改稿》和登記通知上面都沒有做出明確的規定。
不僅如此，合作型保障房的申請還受到區域限制。
劉宇告訴記者，此次石景山政府還公示了一處在通州的經適房項目，但和西邊的石景山相距甚遠，對于他們一家來說，只能放棄。而劉宇原本想申請豐臺高立莊的合作型保障房項目，但限于豐臺區居民才能登記，他只能選擇石景山區的項目。
讓劉宇糾結的是，目前自己在購買商品房上資金還不夠充裕，經適房現在的房源越來越少，地點又不好，作為經適房備案家庭，自己就像被卡在中間，不知如何是好。“如果這次不抓住合作型保障房，下一次有房源也不知何時了。”
雖然渴望擁有一套住房，但劉宇也承認，購買合作型保障房就像是把自己的命運放在別人的手里，自己說了不算。
如何體現“合作”
目前，北京市推出的4個試點項目中，有兩個項目已經結束了摸底登記，但對合作型保障房的具體實施，現在還沒有明確規定，因為截至目前，《北京市城鎮基本住房保障條例》還只是個草案修改稿，沒有正式出臺。
張學兵告訴記者，本來在今年1月份的北京市人代會上要對這個條例進行審議表決，但對于條例里的規定，決策層還有不同的意見，同時住建部也在起草保障房條例，因此北京市政府還需要等一等，看看國務院出臺的條例和北京市地方立法的規定會否有沖突。
從經適房、廉租房、公租房、兩限房、自住房，再到合作型保障房，一些學者覺得政府是在概念上做文章，合作型保障房實際上就是一個長租房。
在首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池看來，按照現在《草案修改稿》里的規定，合作型保障房沒有真正體現出“合作”二字。
“從字面上看，目前只是政府出地，購房者出錢購買居住權，但合作建房應該體現在建房的多個環節，房屋怎么建、怎么設計，建筑材料的選用，甚至是承建商、物業機構的選擇過程，都應該讓購房者有權力參與，形成真正的合作機制。”趙秀池告訴中國青年報記者。
亞豪機構市場總監郭毅認為，合作型保障房的推出一定要吸取經適房、自住房的經驗，政府要在建筑的監理方面做得非常好。“相比商品房，承建商獲得的利潤比較微薄，監管部門要把好質量關，而在承建商建蓋成本的計算上，也要防止將不合理的成本轉嫁到購房者身上。”
在郭毅看來，如果未來合作型保障房正式推出，政府需要在購房者購房資格的審核上把好關，不要像以前經適房那樣出現權力尋租的行為。同時，政府還要遏制合作型保障房的轉租行為。
提及合作型保障房的建造，中國社科院經濟所研究員汪利娜并不贊同。“政府建房會有很多問題，如地段、一次性投入成本等等，保障房的建設有時和老百姓的需求并不能接軌，有可能產生資源的錯配。”
2013年，北京市住建委推出了自住型商品房，雖然以低于周邊市場30%的價格吸引了許多購房者，但時間一長，棄購現象大量出現，位置偏遠是其中一個重要原因。
“政府不能老是想著用補磚頭的方式來解決住房問題，而是要盤活市場上的存量，可以積極回購一些市面上的經適房，來提高保障房的數量。”汪利娜強調。
能否三方共贏
其實，在《北京市城鎮基本住房保障條例(草案修改稿)》最初的起草過程中，并沒有“合作型保障房”這個詞。
去年7月，北京市第十四屆人大常委會第十二次會議審議，由“配售型保障房”取代經適房、限價房，配售型保障房將不再采取備案家庭輪候的方式，而是采用類似目前自住型商品房的項目登記制。
但后來采納了北京市人大法制委員會的建議后，在9月份提交審議的《草案修改稿》中將“配售型保障性住房”修改為“合作型保障房”。
《草案修改稿》把北京市的保障房分為兩類，即“租賃型保障房”和“合作型保障房”，而原來一直被納入保障房體系的“經適房”、“兩限房”、“廉租房”、“公租房”被取消。
在北京，政府放棄土地出讓金，購房者承擔住房建設費的合作方式還是頭一次，但居民和政府一起建房的理念卻早在10多年前就有人提過。
10多年前，北京市民于凌罡作為合作建房第一人備受社會關注。
據他回憶，2005年3月，包括他在內一共220個人，每人出資500元，注冊成立了北京合作藍城咨詢服務有限公司，注冊資金11萬元。當時公司準備通過招拍掛買地，然后招標專業的設計院、建筑商、監理商等服務機構，建設符合國家要求的帶底商的住宅樓。
公司成立后決定與萬通集團合作拍下位于東四十條的一處地塊，但最終因為一些出資人不愿意追加資金而沒能拍到地塊。后來幾次找項目拍地，都因為各種原因落空。
總結沒能成功的原因，于凌罡認為合作者之間太缺乏信任，總是有人擔心自己的利益受損失，不肯出錢，而要拍地建房，缺乏資金是萬萬不行的。
現在，對于與政府合作建房的設想仍然還縈繞在于凌罡的腦海里，但他也承認，讓大家齊心合力建房難度不小。
“以前有比喻房地產市場面粉（土地）比面包（房屋）貴，但政府現在免費拿出土地來給中低收入人群建房，開發商只掙很微薄的利潤，購房者能得到一個長期居住權，是一個三方共贏的事情。”在郭毅看來，目前北京市的公租房屋每月的租金一般在2000元左右，購房家庭一年的支出就是2.4萬元，如果是70年就是140多萬元，但按照現在試點合作型保障房的測算價格計算，購房家庭只要出30萬元左右，大大降低了成本。
張學兵曾提出有關《北京市城鎮居民基本住房保障條例》的立法建議案，在他看來，以前“經適房”、“兩限房”這樣的保障房本質上是受到限制的商品房。“雖然有期限等一系列條件限制，但最后還是可以上市交易，而合作型保障房取消了商品的屬性，這是它們之間最大的差異。”
張學兵指出，現在《草案修改稿》里提出的合作型商品房，最大的特點是讓房屋在封閉循環的體系內使用，沒有產生尋租空間的可能。但合作建房的模式畢竟是政府第一次嘗試，民眾的反響究竟怎么樣，還有待觀察。（摘自《中國青年報》）
