????揭秘捂盤惜售六大手段
????如何做到捂盤惜售？目前，有業內人士揭秘捂盤惜售的六大手段。
????晚領證分批拿
????開發商盡可能拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。
????一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
????大幅提高 開盤售價
????開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。 這種手段常用在長期捂盤上。
????后續房源 轉售為租
????開發商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至帶租約出售，瞄準長線投資。
????謊稱進入尾盤期
????有些樓盤，對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。
????“慢建”拖延工期
????在政府打擊捂盤日趨嚴格的情況下，很多項目會采用遠低于正常施工速度的方式捂盤。
????多積客源少推房源
????開發商通過積累大量客戶，但在開盤當日卻只推出少量房源，從而制造熱銷假象，人為造成房源緊缺，引發購房者的恐慌性需求。
“捂盤惜售”，住宅小區配套設施所有權的歸屬問題，將未進行竣工驗收的開發項目交付買受人使用……如何解決？
????29日，長春市住房保障和房地產管理局局長劉海山，受長春市政府委托，就制定《長春市城市房地產開發經營管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)作出說明。
????同時，提請長春市十三屆人大常委會第二十次會議審議。
????條例解讀捂盤惜售 擬最高罰款10萬元
????問題：房價上漲的總體趨勢下，部分開發企業捂盤惜售。
????解讀：《條例(草案)》第三十九條規定，開發企業應當自取得商品房預售許可證之日十日內將批準預售的房屋全部同時公開銷售，不得分期分批或者變相分期分批銷售。如違反，由房地產主管部門責令限期改正。逾期不改正的，給予警告，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
????未經竣工驗收 不得交付使用
????問題：在房地產開發建設過程中，部分開發企業將未進行竣工驗收、驗收不合格的開發項目交付買受人使用，從而造成矛盾和糾紛。
????解讀：《條例(草案)》第二十八條規定，房地產開發項目竣工后，應當按照有關規定進行驗收并辦理有關手續。未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。
????《條例(草案)》第二十九條還規定《新建房屋準許使用證》制度。明確新建住宅小區單項工程項目竣工后，開發企業應當到長春房地產主管部門辦理《新建房屋準許使用證》，方可為買受人辦理入住手續。
????明晰配套設施所有權歸屬
????問題：近年來，住宅小區配套設施所有權的歸屬問題，是眾所關注的焦點。
????解讀：《條例(草案)》第十九條、二十一條、三十七條、四十條作出了相應規定。在《房地產開發項目建設條件意見書》中提出基礎設施和公共服務設施建成后產權歸屬的要求；開發企業取得房地產開發項目后應當到房地產主管部門對基礎設施和公共服務設施建成后產權歸屬的要求予以確認；開發企業與買受人簽訂商品房買賣合同前書面明示業主的建筑物區分所有權，明確建筑區劃內業主共有部門，并將明示內容寫入商品房買賣合同。
要想擋住捂盤惜售 10萬罰款能量夠不？
????有人認為切準“命門”，有人認為是“隔靴搔癢”
????10萬元罰款，能不能為房地產開發商捂盤惜售行為上一道“緊箍咒”？
????切準房價不合理上漲“命門”
????今年3月23日，在我省的房地產工作會議上，就提出堅決打擊捂盤惜售。
????此前，3月18日，省住建廳發出《關于進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的通知》。
????通知中提出，商品房項目預售許可規模不得分層、分單元辦理。
????已取得預售許可的房地產開發企業，要在取得預售許可之日起，10日內一次性公開對外銷售全部房源，不得分批、分次銷售。
????對捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為依法查處。
????相對于這則通知，長春市更是進一步，將捂盤惜售寫進法規，并給出最高10萬元罰款。
????“政府這一系列打擊捂盤惜售的措施，可以說，直接切準房價不合理上漲‘命門’，有利于進一步規范整個房地產市場秩序。”對此，有業內人士表示。
????地產商靜待政策出臺
????那長春房地產開發商對此反應如何？
????“不太好評價。”“等條例實際出臺后再說吧。”昨天，記者試圖采訪長春多位房地產開發商，均被“婉拒”。
????“啥叫捂盤惜售……不好說，還是等政策出臺，看實際效果吧。”一位房地產開發商語氣緩和。
????“開發商是企業，肯定要利潤最大化，要查捂盤也有實際操作上的難度。”從事房地產行業多年的王先生分析說，此政操作層面難度高，易成“上有政策，下有對策”。
????“只是‘隔靴搔癢’”
????“‘捂盤惜售’其實就是讓購房人形成房源緊張、供不應求的恐慌心理，開發商獲取利潤最大化。”長春市著名地產策劃人顧永超接受本報記者采訪時說。
????他認為，最高10萬元的罰款低了，“現在，長春一套房子動輒四五十萬，罰10萬元，對開放商來說，只是‘隔靴搔癢’。”
????公布信息防止房地產市場恐慌
????顧永超建議，政府應加強信息公開程度。
????他表示，對于開發商的開發周期，對于未來幾個月的土地供應量，政府有關部門就應該對此發布一些權威信息。信息透明了，相對來說，老百姓心里就能有點數，進而就不會產生恐慌，“房地產市場出現的一些情況，都是由于恐慌造成的。”
????比如，長春某個區域在未來三個月之內有多少房源可以提供。當時，土地價格是多少；現在，銷售價格是多少。
????此外，對一些有實力的開發商，對他們今年入市的房源提前了解供應情況，然后讓老百姓了解這些供應情況，盡可能地做到信息對稱。
????重點應放在擴大有效供應上
????顧永超認為，政府在供應土地時，應該對整個市場供用量做積極的引導和支持，“高房價的主要原因，還是由供不應求的局面造成的。”因此，房地產市場的調控，重點必須放在擴大有效供應上。
????用稅收辦法控制捂盤惜售
????深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，要解決捂盤惜售問題，最好的辦法就是用財政政策，用稅收杠桿來調節。
????比如說，開盤以后，可以規定開發商在一定時間內賣完，如果賣不完，就必須征收物業稅，且物業稅調整幅度應在0.6%到6%之間。
????“如果捂盤現象較嚴重，直接把物業稅提到6%。”國世平表示，這種情況下，基本上就沒人敢捂盤。即使要捂盤，成本也是很高的。（編輯：王蒙）
